住まいの力の明日を考える

株式会社アートアベニュー

企業URL
http://www.artavenue.co.jp/

賃貸管理の新しい価値を創造し、住まいと人の豊かな未来を切り拓く。

プロパティマネジメントの推進

――他の管理会社と異なる部分を教えてください

「オーナー様のリスクを最小化し、利益を最大化する」という理念のもと、当社ではプロパティマネジメントを推進しています。
プロパティマネジメントとはアメリカの考え方で、日本の賃貸管理とは大きく異なり、「収益物件の経営代行」の意味合いを持ちます。
一般的な賃貸管理で終わらずに、経営を考え、「改善提案」を行うことでオーナー様の収益UPを目指しているのです。

――実際にはどのようなサービスを展開しているのですか

上記の図にあるように、「リスクに強い管理システムと転貸借方式の採用」「オーナー様目線の入居者募集」「細やかな入居者対応」「空 室対策」「建物管理」「建築プロデュース」「資産の有効活用」という点を大事に様々なサービスを展開しております。

では、これからそれぞれのサービスについて、簡単にご紹介いたします。
さらに詳しくサービス内容を知りたい方は、当社ホームページをご覧いただくか、お問い合わせいただけましたら幸いです。

リスクに強い管理システムと転貸借方式の採用

定率保証

当社ではオーナー様のリスクの最小化を図るため、2つのシステムをご用意しています。

1.一括借上げシステム
「空室」や「滞納」に左右されない安定した家賃収入が保証されます。
高運用時には利益を還元する「定率保証」という独自のシステムでサポートしています。

2.滞納保証システム
家賃の不払いや立ち退き、入居者からの訴訟など、空室以外の賃貸経営に関わるリスクを当社が負担しています。

また、上記2つのシステムを「転貸借方式」で行うことで、【貸主(当事者)】という法的な立場・責任を当社が負うことができます。
悪質な入居者に対して積極的な対応を取ることが可能になるため、さらにオーナー様のリスクが減ることになります。

オーナー様目線の入居者募集

入居者募集

仲介店舗を持たない当社は、オーナー様と同じ立場で入居者募集を行うことができます。
仲介手数料を求めるあまり、物件情報を内々に隠して自社のお客さんにのみ紹介している業者も中にはあります。
本来であれば、情報を隠しているより多数の仲介業者へ依頼する方が、入居希望者の目に入る機会が増え、早く決まりやすいのです。
そういったオーナー様との利益相反にならないよう、当社は仲介店舗をあえて持ちません。
その代わり、仲介業者へのアプローチやWEB戦略に特化し、入居者募集を強化しています。


◆仲介業者専用WEBサイト
いつでも仲介業者が空室物件の情報を確認できるよう、専用ページを設けています。
そこでは大量の物件写真をダウンロードできるほか、仲介業者向けキャンペーンの詳細なども確認できます。

◆入居希望者専用WEBサイト
今、首都圏では4割もの人がWEBで見つけた物件に住んでいるというデータがあります。
(リクルート住まいカンパニー×21c住環境研究会調べ)
WEB上で詳しい物件情報を提供すれば、入居希望者はお部屋を決めるのです。
そこで当社では「仲介手数料無料」をうたい、物件情報を充実させたサイトの運営も行っています。

◆入居者審査
入居審査は、申込者の情報を収集分析し、良質な入居者様を選定しています。
万が一、悪質な入居者がいても、再契約型定期借家契約を結ぶため対策が取りやすいことが特徴です。

◆再契約型定期借家契約
リロケーションや建て替えなどで活用する定期借家契約はその期間満了とともに契約が終了しますが、この再契約型は「原則的に再契約する」ことを大前提とした契約方式で、従来の普通借家契約の代わりに採用しています。
悪質な入居者とは再契約を結ぶことなく排除しやすいため、物件の住環境が良くなり、良好な入居者が集まりやすくなります。

細やかな入居者対応

コールセンター設置

入居率を維持するために、入居者の満足度を高める施策をとっています。

◆24時間365日、電話対応
コールセンターを設置し、常時、入居者からの連絡を受け付けています。
不安・不満をすぐに解決することで、長く住んでいただける環境を作っています。
この入居者との一連のやりとりはレポートとして毎月1回、オーナー様へ提出しています。

◆イベント開催
クリスマスパーティーや寄席、ジャグリング教室など、入居者の参加イベントを開催し、交流を深めています。

空室対策

リノベーション事例

空室対策は4つのアプローチで行います。

1.入居者満足度の向上
前述のコールセンター設置やイベント開催で満足度を向上させ、退去を防いでいます。

2.リーシング活動の強化
アンケート等による入居者ニーズや市場動向の分析をし、物件ごとのリーシング戦略をたて、適切な募集活動を行います。
また、物件写真を経験のある専属のスタッフが撮影することで、より良い物件写真の掲載を行っています。
物件周辺の情報を収集し、物件専用のパンフレットを作成することもあります。

3.募集条件の適正化
市場とのギャップを論理的に分析し、条件改訂を行います。

4.リノベーション
エリアマーケティングを行い、市場の需給ギャップから企画を導き出します。
また、投資分析を行い、無理のないコストの算出を行います。
リノベーション後の収支をシミュレーションし、オーナー様が納得されるまでご説明いたします。

建物管理

定期巡回

物件ごとにカルテを作成し、建物の外壁・設備・共用部の点検を定期的に行っています。
何か対策が必要な場合は、ご相談の上、最適なご提案を行わせていただきます。

退去時の原状回復工事については「ZEROプラン」というシステムをご用意しています。
毎月一定の利用料をお支払いいただくことで、退去時の工事代を当社が負担するというサービスです。

また、長期修繕計画を立て、オーナー様へ修繕費用の積立のプランを提出する場合もあります。

建築プロデュース

プロデュース事例

97.5%の入居率を実現する賃貸マンション・アパートの企画は、エリアマーケティングから始めます。
管理会社だからこそ把握できる「入居者ニーズ」と市場のギャップからロジカルに企画を導き出すため、高入居率を確保することができています。

資産の有効活用

不動産の現状と将来的な価値の変動を分析し、最善の運用計画をご提示します。
オーナー様の利益を考えるからこそ、「現状維持」という選択もしています。

また、相続設計のお手伝いもしています。
相続税対策はもちろんのこと、お客様のライフプランを考慮し、「争族」にならないための資産の残し方を当社ファイナンシャルプランナーがご提案します。

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